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　　今天有一房產(chǎn)公司財(cái)會(huì)人員向公司老總咨詢說(shuō)今年所得稅和增值稅共3200多萬(wàn)元。公司老總一聽就急眼了，怎么可能會(huì)要交這么多的稅？會(huì)計(jì)說(shuō)，都怪銷售經(jīng)理，非得要12月31日交房，要不然的話，不會(huì)有那么多的稅款的！

　　老板說(shuō)，交3200多萬(wàn)元的稅款和銷售經(jīng)理有什么關(guān)系呢？你不要對(duì)人家有成見(jiàn)！

　　會(huì)計(jì)說(shuō)，不是我對(duì)她有成見(jiàn)，如果咱們把交房日期往后推一下，哪怕是延后一天，改為1月1日交房，咱們都不要交這么多稅了！

　　老板說(shuō)，怎么了？交房日期這么重要嗎？

　　會(huì)計(jì)說(shuō)，當(dāng)然重要了，下面我給您解釋一下：

　　一、增值稅

　　按照營(yíng)改增文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房的預(yù)售階段，應(yīng)該依照不含增值稅的預(yù)收款的3%預(yù)繳增值稅，等到交房時(shí)，按照實(shí)際銷售額確認(rèn)銷項(xiàng)稅額，減去已取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，再減去預(yù)繳的增值稅為應(yīng)補(bǔ)的增值稅額，因此，咱們企業(yè)12月31日交房，意味著納稅義務(wù)發(fā)生，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。

　　咱們企業(yè)開發(fā)的房子雖然交付了，但是，仍有大量的工程款發(fā)票未取得，無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

　　咱們開發(fā)的項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)新項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)的大數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果是房地產(chǎn)新項(xiàng)目增值稅稅負(fù)率基本上在3%左右，但是，由于咱們企業(yè)由于在12月31日交房，缺乏進(jìn)項(xiàng)抵扣，增值稅稅負(fù)達(dá)到了7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均稅負(fù)率。

　　實(shí)際應(yīng)該繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和、地方教育費(fèi)附加是以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)的，如果繳納的增值稅多了，那么實(shí)際應(yīng)該繳納的增值稅也會(huì)增加。

　　二、所得稅

　　所得稅也是一樣，12月31日交房了，咱們就要在本年度確認(rèn)銷售收入和銷售成本，銷售收入咱們是有了，但是成本發(fā)票咱們?nèi)钡倪€多著呢，即使按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件的規(guī)定，不得超過(guò)合同金額的10%計(jì)提成本，那也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所得稅還是要多交。

　　如果咱們把交房日期往后拖一天，拖到1月1日，那么確認(rèn)銷售收入和銷售成本的時(shí)間就拖到了下個(gè)年度，到時(shí)候咱們的工程款發(fā)票取得的也差不多了，就根本不要交那么多所得稅了。

　　老板說(shuō)，既然交房日期這么重要，你怎么不早點(diǎn)提出呢？

　　會(huì)計(jì)感到很委屈，銷售經(jīng)理定的交房日期，我是后來(lái)才知道的啊！

　　?老板說(shuō)，交房日期是我和銷售經(jīng)理一起定的，你不要怪銷售經(jīng)理，以后再有類似的情況，你也一起參與！咱們這個(gè)項(xiàng)目根本掙不了多少錢，現(xiàn)在交3200萬(wàn)元的稅款太虧了，事已至此，你們財(cái)務(wù)的想想辦法啊！

　　會(huì)計(jì)說(shuō)，我建議按下述步驟做：

　　一、首先，暫停開具銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票。

　　按照增值稅的相關(guān)規(guī)定，開具發(fā)票與交付房產(chǎn)的孰早點(diǎn)為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，咱們企業(yè)的房子雖然交付了，但是發(fā)票未集中開具，這樣的話，咱們可以暫緩開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，盡量往后拖，稅務(wù)檢查的時(shí)候，咱們可以打個(gè)擦邊球，增值稅暫時(shí)不用交那么多！

　　這個(gè)方案要銷售經(jīng)理配合，和業(yè)主溝通好，要不然的話，業(yè)主去投訴咱們不提供發(fā)票就麻煩了！

　　二、然后抓緊時(shí)間辦理竣工結(jié)算。

　　馬上讓工程部與總包單位會(huì)談，抓緊時(shí)間辦理竣工結(jié)算，爭(zhēng)取在5月31日前竣工結(jié)算完成，取得全額工程款發(fā)票，實(shí)在不行的話，多付他們一點(diǎn)工程款也是值得的。

　　三、最后財(cái)務(wù)上全額計(jì)提成本。

　　據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十二條的規(guī)定，因未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足部分可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

　　咱們公司在5月31日前如果不能取得全額工程款發(fā)票，根據(jù)這個(gè)文件預(yù)提的成本最多為合同金額的10%，這樣計(jì)提的成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此，我覺(jué)得應(yīng)該膽子大一點(diǎn)，全額計(jì)提成本，差多少成本就計(jì)提多少成本。

　　老板說(shuō)，你不按稅法規(guī)定計(jì)提成本，稅務(wù)來(lái)查咱們?cè)趺崔k？

　　會(huì)計(jì)說(shuō)，可以按照國(guó)家稅務(wù)總局公告的文件規(guī)定，在匯算清繳期限結(jié)束以后，稅務(wù)機(jī)關(guān)如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得而未取得發(fā)票，并且告知企業(yè)的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自被告知之日起60日內(nèi)補(bǔ)開、換開符合規(guī)定的發(fā)票，所以，如果稅務(wù)來(lái)查咱們了，咱們只要在60日內(nèi)取得發(fā)票就可以了！

　　不過(guò)這是存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的，所以我前面說(shuō)，要膽子大一點(diǎn)啊！

　　最后老板說(shuō)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)就沒(méi)有收益，就按你說(shuō)的辦吧！