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　　房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，對(duì)帶動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面，均起著至關(guān)重要的作用。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，小編為大家梳理房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)主要面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)企業(yè)更好地守護(hù)“萬家燈火”。

　　涉稅風(fēng)險(xiǎn)一：違規(guī)列支預(yù)提費(fèi)用

　　案例：A房地產(chǎn)企業(yè)共開發(fā)了3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目竣工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，企業(yè)對(duì)部分未取得發(fā)票的應(yīng)付工程款作了預(yù)提處理。預(yù)提的費(fèi)用包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)，3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)預(yù)提金額約5億元，對(duì)應(yīng)合同總金額約46億元。

　　具體分析：這個(gè)案例中我們需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有二，分別是超限額列支預(yù)提費(fèi)用和超范圍列支預(yù)提費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意稅收法規(guī)規(guī)定的預(yù)提比例上限，對(duì)于出包工程而言，發(fā)票不足金額預(yù)提費(fèi)用不能超過出包合同總金額的10%；同時(shí)也要注意在政策允許的費(fèi)用范圍內(nèi)預(yù)提，只有出包工程、公共配套設(shè)施、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用和物業(yè)完善費(fèi)用才可預(yù)提，切勿超范圍列支預(yù)提費(fèi)用。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

　　（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　涉稅風(fēng)險(xiǎn)二：甲供工程業(yè)務(wù)重復(fù)扣除“甲供材料”

　　案例：B房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂一份“甲供材”建筑施工合同，約定：合同金額為1000萬元（含B企業(yè)購買提供給施工企業(yè)施工材料），增值稅金額為90萬元。工程竣工，決算價(jià)為1090萬元，“甲供材”金額為200萬元。另外，B企業(yè)向材料供應(yīng)商采購材料200萬元，收到13%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，B企業(yè)計(jì)入“開發(fā)成本”科目的成本金額是1200萬元。

　　具體分析：企業(yè)采取包工不包料方式發(fā)包工程，在材料供應(yīng)商提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。因此，在含“甲供材”金額簽訂合同的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)在工程結(jié)算時(shí)，建議盡可能采用“差額結(jié)算法”，即將甲供材金額不計(jì)入工程結(jié)算價(jià)和施工企業(yè)的銷售額中，從而避免重復(fù)列支開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　涉稅風(fēng)險(xiǎn)三：缺失合法有效的稅前扣除憑證

　　案例：C房地產(chǎn)企業(yè)委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，開展商品房銷售代理及現(xiàn)場(chǎng)手續(xù)辦理等業(yè)務(wù)，雙方約定根據(jù)委托代辦完成進(jìn)度計(jì)算代理費(fèi)。當(dāng)年，C房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提委托銷售代理費(fèi)390萬元，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目，并在企業(yè)所得稅前全額扣除。但該筆款項(xiàng)當(dāng)年并未實(shí)際支付，也未取得任何合法有效憑證，產(chǎn)生了違規(guī)稅前扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體分析：是否能取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費(fèi)用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時(shí)需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時(shí)開具發(fā)票，同時(shí)在入賬時(shí)需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

　　第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

　　涉稅風(fēng)險(xiǎn)四：符合資本化條件的借款費(fèi)用未做資本化處理

　　案例：D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒后發(fā)現(xiàn)，2020年“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目數(shù)據(jù)為170萬元，其中110萬元為工程貸款產(chǎn)生的利息，該筆工程貸款資金用于建設(shè)甲項(xiàng)目，符合資本化條件，但該筆貸款發(fā)生的相關(guān)利息卻被財(cái)務(wù)人員記入了“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，而未進(jìn)行資本化處理。

　　具體分析：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，符合資本化條件的，必須進(jìn)行資本化處理；不符合資本化條件的，才可作為期間費(fèi)用在所得稅稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)準(zhǔn)確劃分成本對(duì)象，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定，精確計(jì)算資本化的金額，才能管控好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)五：外購禮品贈(zèng)送客戶費(fèi)用全額扣除

　　案例：E房地產(chǎn)企業(yè)購買服裝、雨傘等作為禮品贈(zèng)送給客戶，并將該筆支出計(jì)入期間費(fèi)用科目，申報(bào)企業(yè)所得稅前全額扣除。

　　具體分析：外購禮品贈(zèng)送客戶應(yīng)作視同銷售處理，并且禮品贈(zèng)送支出不得超限額扣除。就增值稅而言，視同銷售貨物行為無銷售額的，依次按當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格、最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格、組成計(jì)稅價(jià)格的順序確定；就企業(yè)所得稅而言，除另有規(guī)定外，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價(jià)值確定銷售收入。例子中，該房地產(chǎn)企業(yè)的禮品贈(zèng)送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5‰ 。

　　涉稅風(fēng)險(xiǎn)六：合同約定應(yīng)收未收房款未確認(rèn)收入

　　案例：F房地產(chǎn)企業(yè)本月預(yù)收房款8000萬元，簽訂購房合同金額2.38億元（其中含合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收而未收到的房款800萬元）。次月申報(bào)期內(nèi)，財(cái)務(wù)人員僅將預(yù)收房款8000萬元確認(rèn)收入并申報(bào)了企業(yè)所得稅，合同約定分期付款當(dāng)月應(yīng)收未收房款800萬元未確認(rèn)銷售收入，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　具體分析：房地產(chǎn)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。其中，采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)較多地是在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴雷后進(jìn)行事后補(bǔ)救，事先管理意識(shí)較為薄弱。如今來自國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，帶來的房地產(chǎn)行業(yè)管控日趨嚴(yán)格，房企的發(fā)展速度降到冰點(diǎn)。趨緊的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和前景，促使房地產(chǎn)企業(yè)修煉“內(nèi)功”，重視規(guī)范經(jīng)營(yíng)，提高納稅遵從度繼而降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減少對(duì)外投資并購中的稅收成本和稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查的可能，將作為房企未來經(jīng)營(yíng)過程中開源節(jié)流的必不可少一環(huán)。

　　個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要突破“局端風(fēng)控”固化思維，告別“霧里看花”式事后風(fēng)險(xiǎn)檢查。一定要做到通過稅務(wù)政策執(zhí)行事前管控、地產(chǎn)重大專項(xiàng)事中管控、稅務(wù)核算全過程合規(guī)風(fēng)控、業(yè)財(cái)稅票數(shù)據(jù)比對(duì)與分析等事項(xiàng)，建議各房地產(chǎn)企業(yè)看下這個(gè)書，提升企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)免疫力、加強(qiáng)全流程風(fēng)險(xiǎn)攔截能力。